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Reforma tributária cria CBS e IBS sobre a locação, com alíquota efetiva de cerca de 8% após desconto de 70%, segundo especialistas ouvidos pela Folha de S.Paulo.
Os domicílios alugados no Brasil cresceram 54% entre 2016 e 2025, segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), e já respondem por quase um quarto dos lares do país.
É esse mercado, cada vez mais relevante na moradia do brasileiro, que passa a ter uma tributação própria com a reforma que cria o chamado IVA dual, segundo reportagem da Folha de S.Paulo.
A reforma cria a CBS, de âmbito federal, e o IBS, de estados e municípios, que substituem PIS, Cofins, ICMS e ISS. Somados, os dois tributos devem ficar entre 26,5% e 28%, percentual ainda a ser fixado pelo Senado.
"A locação sempre foi considerada algo que não era nem um serviço, nem um bem. Com o IBS e a CBS, passa a ser uma atividade tributada", afirma Pamela Larissa Miguel, sócia da área tributária do escritório Mattos Filho, à Folha.
Até agora, a locação era tributada basicamente pelo Imposto de Renda. A cobrança dos novos tributos é gradual: a CBS vale plenamente a partir de 2027, e o IBS sobe aos poucos até 2033.
A pessoa física só se torna contribuinte se alugar mais de três imóveis e tiver receita anual acima de R$ 240 mil, valor corrigido pela inflação. Quem passa desse limite recolhe o imposto a partir do ano seguinte — ou já no mesmo ano, se a receita superar R$ 288 mil.
Muitas pessoas estão sendo pegas de surpresa agora.
Malise Máximo, que administra oito imóveis de aluguel com a família em São Paulo
"Essa pessoa tende a ser acertada em cheio e vai muito provavelmente ser obrigada a emitir nota fiscal e efetuar o recolhimento", diz Renato Caumo, sócio da área tributária do escritório Pinheiro Neto Advogados, à reportagem.
Já a pessoa jurídica que aluga imóveis é contribuinte da CBS e do IBS sem nenhum piso de imóveis ou de receita — diferença que pesa mais no Imposto de Renda, cobrado sobre o valor cheio do aluguel na pessoa física e só sobre uma fração presumida do lucro na empresa.
Apesar da mudança, a lei reduziu a alíquota em 70% para qualquer aluguel, residencial ou comercial, o que leva a carga a cerca de 8%. A razão está na própria dinâmica do setor.
"Em uma fábrica, o imposto pago em cada etapa vira crédito para abater o da etapa seguinte; no aluguel, não há essa cadeia, porque o imóvel já existe e só é alugado", explica Moira Toledo, diretora de Risco e Governança da Lello Imóveis.
Hoje o reajuste do aluguel segue apenas um índice de preços, normalmente IGP-M ou IPCA, sem relação com a carga tributária do imóvel. Com a reforma, o imposto passa a vir "por fora" do preço, como uma linha à parte.
Se esse valor será repassado ao inquilino depende do que está escrito em cada contrato — alguns já preveem repasse de qualquer aumento de carga, outros trazem cláusula de reequilíbrio, e outros não tratam do tema.
Pamela Larissa Miguel alerta ainda para outro risco: nem todo aumento será proporcional ao imposto, porque alguns proprietários podem usar a reforma como pretexto para reajustes maiores do que o justificado.
Um estudo do tributarista Guilherme Manier, do Viseu Advogados, simulando uma carteira de R$ 500 mil anuais em aluguéis, projeta que a carga total pode chegar a 35,9% na pessoa física contra 16,1% na empresa quando o sistema estiver em pleno vigor, em 2033.
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Fonte: Folha de S.Paulo
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