Comprar imóvel passo a passo: da proposta à chave

Comprar um imóvel tem uma coreografia que ninguém te ensina na escola: proposta, sinal, certidões, escritura, registro. Quem nunca passou por isso trava no primeiro "e agora?". Aqui vai o passo a passo inteiro, na ordem, do jeito que a Casa63 conduz — pra você chegar na chave sabendo o que aconteceu em cada etapa.

Resumo rápido

- São, no geral, cinco etapas: proposta → sinal e contrato → documentação → escritura → registro.

- Você só é dono de direito depois do registro na matrícula.

- Reserve perto de 5% do valor para ITBI, cartório e registro.

- Documentação organizada é o que faz tudo andar rápido.

1. A proposta

Você encontrou o imóvel. Antes de qualquer coisa, faz uma proposta — o valor e as condições que você topa pagar. Ela pode ser negociada. Aceita a proposta, as duas partes têm um acordo de intenção, e aí começa o processo de verdade.

A gente sempre confere, já aqui, se o imóvel está com a matrícula limpa antes de avançar. Não faz sentido negociar preço de um imóvel com pendência.

2. O sinal e o contrato de compra e venda

Fechado o preço, vem o sinal (uma entrada que demonstra o compromisso) e o contrato de promessa de compra e venda — o documento que trava as condições: valor, prazo, forma de pagamento, o que acontece se alguém desistir. É aqui que você deixa de "estar de olho" e passa a ter direito sobre o imóvel.

Leia o contrato com calma. Se for compra financiada, essa etapa se conecta com a aprovação do banco.

3. A documentação (a etapa que mais atrasa quando é malfeita)

É onde tudo trava se estiver bagunçado — e onde tudo voa se estiver organizado. Reúne-se a documentação de você (comprador), do vendedor e do imóvel:

Do comprador: RG, CPF, comprovante de renda e de residência, certidão de estado civil.
Do vendedor: documentos pessoais e certidões negativas (que mostram que ele não tem dívida que "grude" no imóvel).
Do imóvel: matrícula atualizada, certidão de ônus (mostra se há financiamento, penhora, dívida), e a quitação de IPTU e condomínio.

Peça a lista completa de uma vez. "Faltou mais um papel" toda semana é o que faz a compra arrastar meses.

4. A escritura

Com documentação em ordem, lavra-se a escritura pública de compra e venda no cartório de notas — o documento oficial que formaliza que o imóvel passou de mãos. Em muitos financiamentos, o contrato do banco substitui a escritura, porque tem a mesma força. Aqui entra o pagamento do ITBI, o imposto de transferência (em Palmas, 2,5%; em Araguaína, confirme a alíquota na prefeitura — detalhes em ITBI, cartório e custos).

5. O registro (e só aqui você vira dono)

A escritura (ou o contrato do banco) é levada ao Cartório de Registro de Imóveis e averbada na matrícula. É o registro que te faz proprietário de direito — antes dele, no papel, o imóvel ainda é do vendedor. Registrado, o imóvel é seu. Aí, sim: a chave.

E, no jeito Casa63, o "depois da chave" continua: 30 dias, 90 dias, 1 ano. Aqui ninguém desaparece depois do contrato.

Perguntas frequentes

Quais documentos preciso para comprar um imóvel?

Do seu lado: RG, CPF, comprovante de renda e de residência e certidão de estado civil. Do imóvel e do vendedor: matrícula atualizada, certidão de ônus, certidões negativas do vendedor e quitação de IPTU/condomínio. A gente monta o checklist completo pra você.

Quanto tempo demora todo o processo?

Com a documentação em ordem e sendo à vista, pode levar poucas semanas. Financiado, conte de 30 a 60 dias, incluindo avaliação do banco, análise jurídica e registro. O que atrasa é papel faltando.

Quando o imóvel passa a ser meu?

Só depois do registro na matrícula, no Cartório de Registro de Imóveis. A escritura formaliza a venda; o registro transfere a propriedade.

Preciso de advogado para comprar imóvel?

Não é obrigatório, mas ter alguém conferindo matrícula e certidões protege você. A Casa63 já faz essa conferência como parte do processo — transparência primeiro, fechamento depois.

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Vai comprar seu primeiro imóvel em Palmas ou Araguaína e quer alguém conduzindo cada etapa com você? Chama a Casa63 no WhatsApp. A gente organiza a documentação, confere a matrícula e te leva da proposta à chave sem susto. Veja também como financiar um imóvel em Palmas.

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