Entrada mínima no financiamento imobiliário volta a 20% em 2026, mas desembolso real chega a 25%
Teto do Sistema Financeiro da Habitação sobe para R$ 2,25 milhões e Banco Central libera R$ 36,9 bilhões de compulsórios da poupança para o crédito habitacional, segundo levantamento do VIA41.
A entrada mínima para financiar um imóvel pelas linhas mais comuns do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) voltou a girar em torno de 20% do valor de avaliação em 2026, segundo levantamento do VIA41. O desembolso inicial real, porém, costuma ficar entre 23% e 25% do preço do imóvel, aponta o mesmo levantamento.
Três mudanças recentes explicam o movimento. O teto do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) subiu para R$ 2,25 milhões, a Caixa retomou o financiamento de até 80% do valor de imóveis usados pela tabela SAC, e o Banco Central liberou cerca de R$ 36,9 bilhões dos depósitos compulsórios da poupança para o crédito habitacional, segundo o VIA41. As taxas praticadas no SBPE seguem entre 11% e 13,76% ao ano, variando por banco e relacionamento do cliente.
Por que a entrada real passa dos 20%
O erro mais comum, aponta o VIA41, é calcular os 20% sobre o preço negociado com o vendedor. O banco financia sobre o valor de avaliação, feito por engenheiro credenciado, que pode vir abaixo do valor combinado — e a diferença sai do bolso do comprador.
Num imóvel de R$ 500 mil, o percentual real de entrada fica próximo de 24% do preço, e não de 20%, segundo o levantamento. ITBI, registro e tarifa de avaliação não entram no financiamento e precisam de recursos próprios.
Quanto a parcela pesa no orçamento
Os bancos costumam aceitar que a prestação comprometa no máximo 30% da renda familiar bruta comprovada, de acordo com o VIA41. Num financiamento de R$ 400 mil em 360 meses pela tabela SAC, a taxa próxima de 11,5% ao ano resulta em primeira parcela na faixa de R$ 4.700 a R$ 5.000, já com seguros obrigatórios e taxa de administração.
Para caber no limite de 30%, a renda familiar precisaria girar em torno de R$ 16 mil, segundo o levantamento.
- Entrada mínima nas linhas do SBPE: em torno de 20% do valor de avaliação
- Desembolso inicial real: entre 23% e 25% do preço do imóvel
- Teto do SFH: subiu para R$ 2,25 milhões
- Taxas do SBPE: entre 11% e 13,76% ao ano
O que o novo teto do SFH libera
Com o teto do SFH em R$ 2,25 milhões, imóveis que antes caíam automaticamente no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) — sem uso de FGTS nem taxa regulada — agora podem se enquadrar nas regras do SFH, segundo o VIA41. Isso amplia o uso do FGTS a imóveis de até R$ 2 milhões, faixa que antes ficava de fora quando o limite era R$ 1,5 milhão.
Vale esperar a Selic cair mais para financiar?
Não necessariamente, segundo o levantamento: as taxas do crédito habitacional acompanham a Selic com atraso e dependem também do funding de poupança, LCI e CRI. O preço do imóvel tende a subir no mesmo período em que o juro cai, o que pode anular parte do ganho da espera.
É possível ter dois financiamentos ao mesmo tempo?
Sim. A restrição que impedia mais de um contrato no SBPE por CPF foi removida, desde que a renda comprove capacidade para as duas prestações dentro do limite de comprometimento, de acordo com o VIA41.
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Fonte: VIA41
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