Documentos para vender seu imóvel: o checklist completo (sem sustos no cartório)

A maioria das vendas que atrasam não atrasa por falta de comprador — atrasa por documento. O comprador aparece, o banco aprova o crédito… e a matrícula está desatualizada, ou tem um inventário não resolvido, ou falta uma certidão. Resultado: 60, 90 dias parados, e às vezes o comprador desiste.

A boa notícia: dá pra resolver quase tudo ANTES de anunciar. Este é o checklist que usamos com quem vende com a Casa63.

Documentos do imóvel

• Matrícula atualizada (Cartório de Registro de Imóveis): é a certidão de nascimento do imóvel. Peça a versão atualizada (emitida há menos de 30 dias na hora de fechar). O que o banco olha: se você é mesmo o dono, se há penhora, hipoteca ou usufruto.
• Certidão negativa de ônus reais: normalmente vem junto com a matrícula atualizada e mostra que o imóvel não tem dívidas "grudadas" nele.
• IPTU quitado (ou negociado): certidão negativa de débitos municipais. Dívida de IPTU não impede a venda, mas precisa aparecer na conta e ser resolvida na escritura.
• Condomínio em dia: declaração de quitação assinada pelo síndico ou administradora, se for apartamento ou condomínio fechado.

Documentos do vendedor

• RG e CPF (ou CNH) de todos os proprietários.
• Certidão de casamento — e aqui mora um clássico: se você comprou casado(a), o cônjuge também assina a venda, mesmo que o nome dele não esteja na matrícula (depende do regime de bens).
• Certidões negativas: débitos federais, trabalhistas e de distribuição cível. O cartório e o banco do comprador costumam pedir.

Situações que pedem cuidado extra

• Imóvel herdado: sem inventário concluído e partilha registrada na matrícula, a venda não sai. Resolver isso leva meses — comece antes de anunciar.
• Imóvel financiado: você pode vender com saldo devedor; o que muda é a operação (interveniente quitante). O banco do comprador quita o seu banco. Funciona bem, mas o corretor precisa saber desde o início.
• Construção não averbada: casa ampliada ou construída sem averbar na matrícula = área que "não existe" pro banco. A avaliação sai menor e o financiamento pode travar. Averbar antes valoriza a venda.

Por que resolver antes de anunciar

Um imóvel com pasta completa financia mais rápido — e comprador que consegue financiar rápido paga melhor, porque não tem tempo de esfriar. Nos nossos atendimentos, imóvel documentado fecha semanas antes do que imóvel "resolvendo enquanto vende".

Na prática: quando você anuncia com a Casa63, a primeira coisa que fazemos é revisar essa pasta com você — sem custo. Se faltar algo, você descobre no dia 1, não no dia 60.

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